Kadıköy’de Alt Kata Sızan Su İki Komşuyu Mahkemelik Etti

Bu haberde anlatılan olay, eski binalarda yaşanan benzer tesisat uyuşmazlıklarından hareketle hazırlanmış temsili bir vakadır.

İstanbul’un Kadıköy ilçesinde eski bir apartmanda meydana gelen su sızıntısı, iki komşu ile apartman yönetimini karşı karşıya getirdi. Üst kattaki dairede gözle görülebilen herhangi bir tesisat arızası bulunmamasına rağmen alt dairenin tavanında oluşan nem ve boya dökülmeleri, taraflar arasında aylar süren bir anlaşmazlığa dönüştü. Sorunun kaynağı zamanında teknik yöntemlerle belirlenemeyince tartışma mahkemeye taşındı.

İddiaya göre alt katta yaşayan daire sakini, banyosunun tavanında önce küçük bir sararma fark etti. Lekenin zaman içerisinde büyümesi ve sıvanın kabarmaya başlaması üzerine üst komşusuna haber verdi. Ancak üst kattaki evde zeminde su birikintisi, duvarlarda nem veya çalışmayan bir tesisat bulunmadığı görüldü. Üst komşu, kendi dairesinde herhangi bir hasar olmadığını belirterek sızıntının ortak tesisattan kaynaklanabileceğini savundu.

Taraflar arasındaki ilk görüşme sonuç vermeyince apartman yöneticisi devreye girdi. Yönetici, binanın yaklaşık 40 yıllık olduğunu ve tesisat hatlarının büyük bölümünün daha önce kapsamlı biçimde yenilenmediğini belirtti. Buna rağmen sızıntının üst daireye ait tesisattan mı, ortak kolonlardan mı yoksa çatı ve dış cephe gibi ortak alanlardan mı kaynaklandığı kesin olarak belirlenemedi.

Üst Katta Hasar Görülmemesi Tartışmayı Büyüttü

Alt dairedeki nemin giderek yayılması üzerine zarar gören ev sahibi, tamirat masraflarının üst komşusu tarafından karşılanmasını istedi. Üst kattaki daire sahibi ise kendi evinde herhangi bir arıza belirtisi bulunmadığını, bu nedenle sorumluluğu kabul edemeyeceğini söyledi. Tarafların birbirini suçlamasıyla başlayan tartışmaya bir süre sonra apartman yöneticisi ve diğer kat malikleri de katıldı.

Eski binalarda boruların döşeme altından veya duvar içlerinden geçmesi, kaçağın çıktığı nokta ile suyun göründüğü yerin birbirinden farklı olmasına neden olabiliyor. Üst kattaki banyoda bulunan küçük bir kaçak, döşeme içerisindeki boşluklardan ilerleyerek birkaç metre uzaklıktaki alt kat tavanında ortaya çıkabiliyor. Benzer şekilde ortak kullanım hattındaki bir sorun da yalnızca tek bir daireyi etkileyebiliyor.

Bu nedenle tavandaki ıslaklığın konumuna bakılarak arızanın hangi daireden kaynaklandığını kesin olarak söylemek her zaman mümkün olmuyor. Sızıntının gerçek kaynağı belirlenmeden yapılan suçlamalar ise komşuluk ilişkilerini bozabildiği gibi yanlış yerde yapılacak kırma işlemleri nedeniyle onarım maliyetini de artırabiliyor.

İlk Müdahalede Kırma İşlemi Sonuç Vermedi

Apartman yönetiminin yönlendirdiği bir usta, alt kattaki ıslaklığın üst dairenin banyosundan kaynaklanabileceğini düşünerek bazı bağlantıları kontrol etti. Ancak görünür bölümlerde herhangi bir arıza tespit edilemedi. Üst kattaki banyonun bir kısmının açılması önerilince daire sahibi, kesin bir tespit yapılmadan evinin kırılmasına izin vermedi.

Bunun üzerine alt kattaki ev sahibi, gecikme nedeniyle tavanındaki hasarın büyüdüğünü ve dairede ağır bir rutubet kokusu oluştuğunu ileri sürdü. Apartman yöneticisinin sorumluluk almadığını düşünen ev sahibi, noter aracılığıyla hem üst komşusuna hem de apartman yönetimine bildirim gönderdi.

Tartışmanın bu aşamaya gelmesinde, arızanın başlangıçta teknik cihazlarla araştırılmaması etkili oldu. Oysa kameralı inceleme, akustik dinleme, nem ölçümü ve termal görüntüleme gibi yöntemlerin kullanıldığı profesyonel bir su kaçağı bulma çalışmasıyla sızıntının hangi tesisat hattından kaynaklandığı, geniş alanlar kırılmadan belirlenebiliyor.

Anlaşmazlık Mahkemeye Taşındı

Taraflar arasında uzlaşma sağlanamaması üzerine alt kattaki daire sahibi, uğradığını belirttiği zararın karşılanması amacıyla hukuki süreç başlattı. Başvuruda tavan ve duvarlardaki boya hasarı, nem nedeniyle kullanılamayan bazı eşyalar ve onarım masrafları gerekçe gösterildi. Üst komşu ise kaçağın kendi dairesinden çıktığının kanıtlanmadığını, binanın eski ortak tesisatının incelenmesi gerektiğini savundu.

Apartman yöneticisi de yönetimin sorumluluğunun ancak sorunun ortak kullanım alanından kaynaklandığının belirlenmesi hâlinde doğabileceğini ifade etti. Böylece uyuşmazlığın merkezine, suyun kimin kullanımındaki tesisattan çıktığı ve zararın hangi tarihten itibaren arttığı soruları yerleşti.

Mahkeme sürecinde teknik bilirkişi incelemesinin önem kazanması bekleniyor. Bilirkişi tarafından tesisat hatlarının konumu, nemin yayılma biçimi, hasarın oluşma süresi ve daha önce yapılan müdahaleler değerlendirilebilir. Kaçağın bağımsız bölüme ait bir tesisattan çıkmasıyla ortak kolon veya bina tesisatından kaynaklanması, sorumluluğun belirlenmesinde farklı sonuçlar doğurabilir.

Eski Binalarda Tesisat Sorunları Neden Geç Fark Ediliyor?

Kadıköy’de bulunan eski apartmanların önemli bir bölümünde metal borular, geçmişte yapılan parçalı onarımlar ve farklı dönemlerde eklenen tesisat bağlantıları bulunabiliyor. Boru içerisinde zamanla oluşan korozyon, bağlantı noktalarının zayıflaması veya yüksek su basıncı, gözle görülemeyen küçük çatlaklara yol açabiliyor.

Bu çatlaklardan sızan su ilk günlerde çok sınırlı olduğu için üst kattaki dairede belirti vermeyebiliyor. Su, beton döşeme içerisinde ilerleyerek alt kata ulaştığında ise tavan boyasında sararma ve kabarma meydana geliyor. Bazı durumlarda kaynak temiz su hattı değil, gider bağlantısı veya kalorifer tesisatı da olabiliyor.

Arızanın kaynağını tahmine dayanarak belirlemeye çalışmak hem gereksiz kırma işlemlerine hem de zaman kaybına neden olabiliyor. Kadıköy ve İstanbul genelinde benzer bir sorun yaşayanların, tesisatın tamamını açtırmadan önce cihazlı inceleme yapabilen deneyimli bir su tesisatçısı üzerinden teknik kontrol talep etmesi, uyuşmazlığın büyümesini önleyebilir.

Teknik Rapor Komşuluk Anlaşmazlığını Önleyebilir

Su sızıntısı fark edildiğinde öncelikle tavan, duvar ve zemindeki hasarın tarihli fotoğraflarla kayıt altına alınması gerekiyor. Ardından apartman yönetimine ve ilgili daire sahibine yazılı bildirim yapılması, ileride çıkabilecek anlaşmazlıklarda sürecin ne zaman başladığının gösterilmesine yardımcı olabiliyor.

Teknik incelemenin yalnızca sözlü açıklamayla sınırlı kalmaması da önem taşıyor. Kaçağın bulunduğu nokta, kullanılan tespit yöntemi, arızalı hattın hangi bölüme ait olduğu ve yapılması gereken onarım işlemleri raporda açıkça belirtilmeli. Böyle bir rapor, tarafların sorumluluğu daha sağlıklı değerlendirmesini sağlayarak konunun dava aşamasına ulaşmadan çözülmesine katkıda bulunabilir.

Kadıköy’deki temsili olay, küçük görünen bir su sızıntısının zamanında ve doğru yöntemle araştırılmadığında nasıl ciddi bir komşuluk uyuşmazlığına dönüşebileceğini gösteriyor. Üst kattaki dairede hiçbir belirti bulunmaması, sorumluluğun kesin biçimde ortadan kalktığı anlamına gelmediği gibi alt kattaki tavanın ıslanması da tek başına üst komşunun kusurlu olduğunu kanıtlamıyor. Sonucun doğru belirlenebilmesi için önce teknik tespit, ardından gerekli onarım ve hasar değerlendirmesinin yapılması gerekiyor.